根据规定，增值税纳税人，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。这里指的年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。
所以只要连续12个月增值税销售额在500万以内就可以是小规模纳税人。
这里大家要注意：
1、房地产预售款，预缴申报属于增值税附表四，不属于增值税附表一，也不在增值税申报主表，即不属于增值税销售额。
2、预征、预缴行为的前提是纳税义务没有真正发生。
3、房地产企业增值税纳税义务时点的确认财税2016年36号文是这样规定的：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天（实物竣工交付时点为增值税确认纳税义务时点），所以房地产预售款不属于增值税销售额。
预收阶段房地产收到房款会计核算：
借：银行存款
贷：预收账款
根据最新会计准则对收入的确认条件：
1.总原则：收入应当在企业履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品或服务控制权时确认。
2.企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入：
(1)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;
(2)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供服务相关的权利和义务;
(3)该合同有明确的与所转让商品或提供服务相关的支付条款;
(4)该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;
(5)企业因向客户转让商品或提供服务而有权取得的对价很可能收回。
房地产企业在交付之前未达到增值税的纳税义务，虽然有预收款也不属于增值税上的销售收入，房地产企业无法结转收入和成本。所以可以理解为预售阶段营业收入一直是0，那么根据上面或者的关系，自然判断为微型企业，也就可以享受小微企业的增值税全额留抵退税政策（财政部 税务总局公告2022年第14号），14号公告是从2019年39号增值税留抵退税的变迁，按月全额退还增值税增量留抵税额政策范围扩大至小微企业和制造业等6个行业，并一次性退还其存量留抵税额。
房地产企业又不属于制造业等6个行业，那么房企是否能享受小微企业的按月全额增值税留抵退税政策呢？只能看是否满足小微企业的定义。
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