浅析房开企业土增筹划小技巧-计相财税

浅析房开企业土增筹划小技巧

浅析房开企业土增筹划小技巧

土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。土地增值税适用超率累进税率，增值率越高适用税率就越高。土地增值税对房地产开发企业最终收益影响重大，房地产开发企业需要在合法的基础上尽量控制税费成本，以保证本企业能够获取最大净利润。

利用税收优惠政策筹划

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税。未分别核算普通住宅和非普通住宅增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不能适用免税规定。

筹划要点：如果测算的增值率在20%左右，提前采取措施将增值率控制在20％以内，就能够有效地节省该部分税收。

在增值率超出20%不多的情况下，可以采取调低售价（收入减少的损失要小于增加的税费收益）的方法，合理倾斜分摊成本扣除等方法将增值率控制在20%以内。

通过财务费用筹划

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；否则按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5％计算扣除。

筹划要点：比较按（土地成本+开发成本）*5%计算可扣除利息费用与实际资本化利息孰高。

1.如果项目主要依靠负债筹资，利息费用占比较高，并能提供金融机构证明，那么可以选择据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，可以选择按照土地使用权和房地产开发成本之和的5%扣除。

2.充分利用金融机构的借款利息计入财务成本，并尽早做金融机构方向的融资安排。

利用加计扣除20%政策筹划

对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20%进行加计扣除。

筹划要点：期间费用转移到开发间接费。

1.开发、工程、设计、核算等部门的差旅费、办公费、固定资产折旧等费用计入开发间接费科目。

2.减少临时售楼部、样板间的使用，尽量选择公共配套（如：会所）或开发产品作为样板间。

通过控制增值率进行纳税筹划

土地增值税实行超率累进税率，增值率越高适用税率就越高。

筹划要点：当适用高档次的税率时，通过降低售价或者增加扣除项目金额的方法，达到降低增值率和土地增值税适用高税率的目的。

1.降低售价

降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入减少，影响企业的利润；这种方法是否合理，需要比较减少的收入与少缴纳的税金后才能作决定。

2.土地成本分摊方法的选择

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按占地面积计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

①测算比较占地面积法和建筑面积法各分摊的土地成本金额的大小，通过分摊方法的选择达到调整增值率高低的目的；

②如在拿地之前就进行筹划，对于洋房、别墅等高利润组团地块，与政府沟通好，不同土地性质的地块地价分别注明，那么土地成本分摊就多了一个合理的理由。

3.公共配套分摊方法的选择

公共配套成本分摊方法主要有直接成本法、建筑面积法、层高系数法等；测算不同分摊方法计算的分摊成本，以达到倾斜公共配套分摊成本的目的。

4.利用内部建筑公司转移利润

当测算的增值率刚刚超过临界点增值率时，通过事前筹划，调增内部建筑公司的结算成本，增加扣除成本，降低增值率；或保持在总成本不变的情况下，在普通住宅、非普宅、其他3种业态间按照需要调整建造成本。

其他筹划方法

1.红线外与目标地块相连接区域的税务筹划

税法规定红线外支出不得税前扣除。

①通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式，对出让的红线外土地也约定开发义务，这样在以后做税务筹划时就有更多的筹划空间；

②红线外支出如果是建造学校等公共配套设施，可以和政府沟通将土地无偿划拨给企业，建造完成后全部无偿移交给政府，这样操作就可以在税前扣除。

2.出让金返还的税务筹划

土地出让金实行先征后返的方式，可考虑改为对开发主体的总公司或其他关联公司进行奖励，理由为招商引资奖励或其他名目的奖励，这样就可以将返还的款项与原已缴纳的土地款项脱钩，在土地值税清算时亦不需要将该返还款从原土地成本中扣除，能大大降低土地增值税额。

需要说明的是，以上只是土增清算筹划的冰山一角；事后筹划往往比较被动，事前筹划的空间最大；笔者认为，房地产项目税收筹划应当从拿地开始，贯穿于规划设计、开发建设、销售等各个环节。